Em fevereiro de 2024, a justiça condenou a empresa responsável pelo desabamento de um prédio em Muzema, no Rio de Janeiro, uma tragédia que ceifou 24 vidas cinco anos antes. A causa, apontada pela perícia, foi a adição de um novo andar sobre uma estrutura que já era irregular e incapaz de suportar o peso extra.

Embora este seja um caso extremo de construção ilegal, a pergunta que ecoa para todo gestor de condomínio é inevitável e assustadora: e se uma tragédia, mesmo em menor escala, acontece sob a minha gestão por causa de uma reforma de apartamento mal executada? De quem é a responsabilidade?

A resposta é complexa, mas o risco é real. O medo da responsabilidade civil e criminal por acidentes no condomínio é a maior dor de um síndico consciente. Este artigo é um guia completo para entender a profundidade dessa responsabilidade e, mais importante, para apresentar as ferramentas e os parceiros que podem transformar esse medo em segurança e gestão de excelência.

A Responsabilidade Civil e Criminal do Síndico: O Que a Lei Diz?

Muitos síndicos assumem o cargo com um espírito comunitário, sem a plena consciência do peso jurídico que ele carrega. O Código Civil, no entanto, é inequívoco. O Artigo 1.348 estabelece as competências do síndico, e entre elas estão deveres cruciais como:

• “II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;”
• “V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;”

O que isso significa na prática? Significa que o síndico é o guardião legal da edificação. Ele tem o dever de zelar pela segurança e solidez do prédio. A omissão ou negligência na fiscalização de uma obra que venha a causar danos a outros moradores ou à estrutura do condomínio pode, sim, levar à responsabilização pessoal do síndico nas esferas cível (com a obrigação de indenizar prejuízos com o próprio patrimônio) e, em casos de acidentes com vítimas, até mesmo criminal.

A desculpa do “eu não sabia” ou “eu não tenho conhecimento técnico” tem pouca validade nos tribunais quando a segurança de centenas de pessoas está em jogo.

A NBR 16.280: De Burocracia a Escudo de Proteção

Diante de tamanha responsabilidade, muitos síndicos veem a norma ABNT NBR 16.280 como mais uma burocracia, mais um papel para arquivar. É um erro de perspectiva. A NBR 16.280 não é um fardo; é o principal escudo de proteção do síndico.

Essa norma, conhecida como a “norma das reformas”, foi criada justamente para organizar e trazer segurança aos processos de obras dentro dos apartamentos. De forma simples, ela estabelece que toda reforma que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno precisa ser comunicada ao síndico e acompanhada por um profissional legalmente habilitado.

A norma exige que o morador apresente um plano de reforma detalhado e, o mais importante, uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), emitida por um engenheiro, ou uma RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), emitida por um arquiteto.

Este documento é a peça-chave. Com ele, a responsabilidade técnica pela segurança daquela obra é transferida do síndico para o profissional que assinou o documento. O síndico cumpre seu dever ao exigir e arquivar essa documentação, criando uma camada fundamental de proteção jurídica para si e para o condomínio.

Onde Mora o Perigo: Quando a Documentação Não é Suficiente

Aqui chegamos ao ponto cego da gestão, ao detalhe que separa a gestão meramente burocrática da gestão verdadeiramente segura.

Imagine a cena: a Sra. Carla, nossa síndica, recebe do morador do apartamento 701 um pedido para remover uma parede, com um plano de reforma e uma ART devidamente assinada. Ela arquiva o documento, autoriza a obra e acredita estar cumprindo seu papel.

Mas como ela, sem formação em engenharia, pode ter certeza de que aquela parede não era estrutural? Como ela pode avaliar se o plano apresentado pelo engenheiro do morador levou em conta as plantas originais do prédio e não coloca em risco a laje do vizinho de baixo?

É neste ponto que a tragédia de Muzema se torna um alerta universal. Aquele desabamento não aconteceu por falta de uma empresa responsável, mas por falhas técnicas gravíssimas no projeto e na execução. Apenas ter um papel assinado não é uma garantia absoluta de segurança quando o profissional contratado pelo morador comete um erro. Se um dano ocorre, mesmo com a ART, a gestão do síndico será questionada: “Você fez tudo o que estava ao seu alcance para garantir a segurança?”.

A Solução: O Perito Engenheiro como Braço Técnico da Gestão

É para cobrir essa lacuna de conhecimento técnico que a Ciabatari Perícias Judiciais oferece um serviço essencial: a análise técnica independente de planos de reforma.

Posicionamo-nos como o braço técnico da gestão do síndico. Nosso serviço funciona de maneira simples, ágil e direta:

1. O Síndico nos Aciona: Ao receber um pedido de reforma que envolva qualquer risco estrutural (remoção de paredes, unificação de apartamentos, alteração de pontos de gás, grandes cargas sobre a laje), o síndico nos encaminha a documentação apresentada pelo morador (plano de reforma e ART/RRT).
2. Análise Pericial: Nosso perito engenheiro, um especialista independente e sem qualquer conflito de interesses, analisa o projeto do morador à luz dos projetos estruturais e das normas técnicas do prédio.
3. Parecer Direto: Emitimos um parecer técnico claro e objetivo, em linguagem que a Sra. Carla pode entender e apresentar ao conselho. O parecer se resume a uma de duas conclusões: “Seguro para prosseguir” ou “Apresenta Riscos”, detalhando os pontos que precisam de correção ou esclarecimento antes do início da obra.

Este serviço é um investimento de baixo custo que oferece um retorno imensurável. Ele blinda o síndico de responsabilidades, protege o patrimônio de todos os condôminos, valoriza o imóvel e, o mais importante, garante a paz de espírito de saber que a decisão de aprovar uma obra foi baseada em uma análise técnica isenta e de elite.

Conclusão: Gestão Segura é Gestão Técnica

A gestão de um condomínio não permite “achismos” ou boa vontade quando o assunto é segurança estrutural. A vida e o patrimônio de centenas de pessoas dependem de decisões técnicas bem fundamentadas. O caso de Muzema é o exemplo extremo do que acontece quando a técnica é ignorada.

A responsabilidade do síndico em obras é imensa, mas ele não precisa carregá-la sozinho. Cercar-se de parceiros especialistas é o caminho para uma gestão tranquila e segura.